 「返還軍用地を買って資産作り」
キャンプキンザーのワンポイントアドバイス
浦添市にあるキャンプキンザーも普天間基地と同じく、返還合意施設に指定されており、普天間基地と同時に一括返還される米軍基地です。但し、普天間基地の返還が遅れるとキャンプキンザーも返還は遅れてしまいますが、遅れてもその間は借地料を貰い続けることができ、返還されたら那覇市の天久新都心と同様に区画整理され宅地が残るという有望な軍用地です。
キャンプキンザーの土地が魅力的なのは、国道58号線をはさんだ真向かいに位置している、区画整理された浦添市の城間地区、伊祖地区、沖縄県内でも那覇市の天久新都心についで、住宅地としての人気が高く、手頃な50坪の住宅地であれば、坪単価50万でも買いたいという方が多くいらっしゃいますが、実際には売り宅地が極端に少なく、そのため分譲マンションが多く販売されている地域でもあります。
※売り住宅地が少ない理由は、土地を所有されている地主さん達は戦前からの大地主が多く、土地は祖先からの預かり物という意識があり、土地を売るのは罰当たりという考えを強く持っているからなのです。
また、将来の道路計画は、別紙道路計画図①にあるように、5年以内には那覇空港とは湾岸道路で結ばれ、将来は別紙道路計画図②のような、宜野湾市の西海岸とも道路が繋がり、土地が返還される頃には、交通の利便性が今より数段良くなっております。
別紙①（道路計画）
キャンプキンザーの現状の土地だけを見ても、米軍が接収した土地だけのことはあり、
平坦地で西海岸に沿って繋がっており、工事もしやすく、リゾート用地、商業用地、住宅用地、どれをとっても将来性のある希少価値の高い土地なのです。
具体的に数字に表してみると・・・
●将来、「15年後」に返還されると想定しての借地料が貰える期間
※仮に「15年後」に返還された場合
○ 15年分の借地料
○ 3年間（※軍転法）
○ 2年間（※沖縄特別措置法）
※ 借地料が貰える期間の合計年数 ２０年間
●貰う借地料の２０年間の合計金額
○ 年間借地料： ４４万６３９９円 × ２０年 ＝８９２万７９８０円
（※借地料の値上り分は含まれておりません）
●跡地利用計画での、区画整理後の有効面積
現在の面積 ２３８㎡（71.99坪）× 区画整理の減歩率３０％（※住宅用地） ＝
区画整理後の有効面積 166.6㎡（約50坪） ←減分後に残ると想定される面積
※一般的な区画整理地内において、住宅用地の減歩率は従前地から通常30％が減歩されます。（※商業地の減分率は50％が一般です。）
●購入経費及び区画整理されるまでの固定経費
取得時の土地代金
（*借地料の32.5倍） |
13,830,000円 |
取得時の不動産取得税
（*一度だけ納める税金です） |
195,636円 |
| 取得時の名義変更の登記料 |
72,000円 |
15年間の固定資産税の合計
（*Ｈ23年の税額：42,323円×15年＝634,845円） |
約 634,845円 |
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| 購入額+固定費の合計（*目安です） |
約 14,732,481円 |
●区画整理後の土地の原価は、
○購入経費+15年の固定費合計 1473万 － 20年分の借地料 892万 ＝ 581万円
○土地の原価： 581万 ÷ 残る坪数： 50坪 ＝ 116,200円 ←坪単価
（※1坪当たりの取得原価 ： １２万９千円）
○将来残った 50坪の土地を仮に安くおさえて坪単価45万で売却すると↓
（ 50坪 × 45万 ＝ 2,250万 ）
○売却金額 ： 2,250万－土地の原価： 581万 ＝ 1,669万
本物件は、返還が長引いても国から毎年「44.6万円」の借地料が貰え、返還されても区画整理された住宅用地の土地が「50坪」残り、自己で利用しても売却しても良しという、無理のない資産造りができる物件だと思います。
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