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⇒ 知らなきゃ損!損!「軍用地」 目次  ⇒ 「返還軍用地を買って資産作り」キャンプキンザーの購入メリット(2011/12/15更新)

「返還軍用地を買って資産作り」

キャンプキンザーの購入メリット

浦添市にあるキャンプキンザーも普天間基地と同じく、返還合意施設に指定されており、普天間基地と同時に一括返還される米軍基地です。但し、普天間基地の返還が遅れるとキャンプキンザーも返還は遅れてしまいますが、遅れてもその間は借地料を貰い続けることができ、返還されたら那覇市の天久新都心と同様に区画整理され宅地が残るという有望な軍用地です。

キャンプキンザーの土地が魅力的なのは、国道58号線をはさんだ真向かいに位置している、区画整理された浦添市の城間地区、伊祖地区、沖縄県内でも那覇市の天久新都心についで、住宅地としての人気が高く、手頃な50坪の住宅地であれば、坪単価50万でも買いたいという方が多くいらっしゃいますが、実際には売り宅地が極端に少なく、そのため分譲マンションが多く販売されている地域でもあります。

※売り住宅地が少ない理由は、土地を所有されている地主さん達は戦前からの大地主が多く、土地は祖先からの預かり物という意識があり、土地を売るのは罰当たりという考えを強く持っているからなのです。

また、将来の道路計画は、下記道路計画図@にあるように、5年以内には那覇空港とは湾岸道路で結ばれ、将来は道路計画図Aのような、宜野湾市の西海岸とも道路が繋がり、土地が返還される頃には、交通の利便性が今より数段良くなっております。

道路計画図@


道路計画図A

キャンプキンザーの現状の土地だけを見ても、米軍が接収した土地だけのことはあり、 平坦地で西海岸に沿って繋がっており、工事もしやすく、リゾート用地、商業用地、住宅用地、どれをとっても将来性のある希少価値の高い土地なのです。

軍転法が改正され、区画整理が終わり実際に土地が使用可能になるまで、借地料が支払われる事になりました。
200uの土地を1440万で購入した場合を試算してみました。

●将来、「15年後」に返還されると想定しての借地料が貰える期間

 ※仮に「15年後」に返還された場合
○ 15年分の借地料
○ 土地が使用可能になるまでに10年かかったと仮定
※ 借地料が貰える期間の合計年数 25年間  

●貰う借地料の25年間の合計金額
 ○ 年間借地料: 約40万円 × 25年 約1,000万円
   (※借地料の値上り分は含まれておりません)

跡地利用計画での、区画整理後の有効面積
元の面積 200u(60坪)× 区画整理の減歩率30%(※住宅用地) =
区画整理後の有効面積 140u(約42坪) ←減分後に残ると想定される面積
※一般的な区画整理地内において、住宅用地の減歩率は従前地から通常30%減歩されます。(※商業地の減分率は50%が一般です。)


●購入経費及び区画整理されるまでの固定経費

 取得時の土地代金 約14,400,000円 
 取得時の不動産取得税
 (*一度だけ納める税金です)
約165,000円 
 取得時の名義変更の登記料 約75,000円 
 15年間の固定資産税の合計
 (年額48,000円と仮定した場合の試算)
約720,000円 

 購入額+固定費の合計(*目安です) 約15,360,000円 

 

●区画整理後の土地の原価は、
○購入経費+15年の固定費合計 1,536万 − 25年分の借地料 1,000万 536万円

○土地の原価: 536万 ÷ 残る坪数: 42坪 約12万7千円 ←坪単価

○将来残った 42坪の土地を仮に安くおさえて坪単価45万で売却すると↓
( 42坪 × 45万 = 1,890万 )
○売却金額 : 1,890万−土地の原価: 536万 = 1,354万

この試算物件は、返還が長引いても国から毎年「40万円」の借地料が貰え、返還されても区画整理された住宅用地の土地が「42坪」残り、自己で利用しても売却しても良しという、無理のない資産造りができる物件だと思います。

 
 
 

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