浦添市にあるキャンプキンザーも普天間基地と同じく、返還合意施設に指定されておりますが、普天間基地と同時に返還される海兵隊基地ではありません。返還が遅れてもその間は借地料を貰い続けることができ、返還されたら那覇市の天久新都心と同様に区画整理され宅地が残るという有望な軍用地です。

キャンプキンザーの土地が魅力的なのは、国道58号線をはさんだ真向かいに位置している、区画整理された浦添市の城間地区、伊祖地区、沖縄県内でも那覇市の天久新都心についで、住宅地としての人気が高く、区画整理後、住宅を建てる手頃な40坪の住宅地であれば、坪単価90万でも買いたいという方が多くいらっしゃいます。
（令和元年6月現在、新都心で40坪位の小さな土地は坪単価100万で取引されています）

※売り土地が少ない理由は、土地を所有されている地主さん達は戦前からの大地主が多く、土地は祖先からの預かり物という意識があり、土地を売るのは罰当たりという考えを強く持っているからなのです。

また、現在は那覇空港とは湾岸道路で結ばれ、交通の利便性が格段に良くなっております。

キャンプキンザーの現状の土地だけを見ても、米軍が接収した土地だけのことはあり、 平坦地で西海岸に沿って繋がっており、工事もしやすく、リゾート用地、商業用地、住宅用地、どれをとっても将来性のある希少価値の高い土地なのです。

軍転法が改正され、区画整理が始まり実際に土地が使用可能になるまで、借地料が支払われる事になりました。
仮に203�uの土地（借地料約44.6万）を59倍2,633万で購入した場合を試算してみました。

●将来、「10年後」に返還されると想定しての借地料が貰える期間

　※仮に「10年後」に返還された場合
○　土地が使用可能になるまでに10年かかったと仮定
※　借地料が貰える期間の合計年数　20年間　　

●貰う借地料の20年間の合計金額
　○ 年間借地料：　446,358円　× 20年 ＝　約892万円
　　　（※借地料の値上り分は含まれておりません）

●跡地利用計画での、区画整理後の有効面積
元の面積　203�u（62坪）× 区画整理の減歩率30％（※住宅用地） ＝
区画整理後の有効面積　142�u（約43坪）　←減分後に残ると想定される面積
※一般的な区画整理地内において、住宅用地の場合減歩率は従前地から通常30％が減歩されます。

●購入経費及び区画整理されるまでの固定経費

 

●区画整理後の土地の原価は、
○購入経費+20年の固定費合計約2,759万−20年の借地料 892万＝約1,867万円

○土地の原価： 1,867万 ÷ 残る坪数： 43坪 ＝ 約43万円 ←坪単価

○将来残った 43坪の土地を仮に坪単価70万で売却すると↓
（　43坪 × 70万 ＝ 3,010万 ）

20年後に売却した場合の利益

売却額3,010万 - 購入経費合計2,710万 ＝ 251万円 20年分の借地料合計（値上がり分は含んでおりません） ＝ 892万円 利益合計 約 1,143万円

この試算物件は、返還が長引いても国から毎年「44.6万円」の借地料が貰え、返還されても区画整理された住宅用の土地が「43坪」残り、自己で利用しても売却しても良しという、無理のない資産造りができる物件だと思います。