(情報更新日:2012/2/1) |
★ご契約頂きました(´∀`)ありがとうございました♪ |
(牧港補給地区) |
キャンプキンザーは、那覇新港や卸売商業団地が所在する西海岸と国道58号に囲まれ、中南部の要路に位置するなど、浦添市をはじめ 沖縄県の振興開発にとって重要な空間を占めている場所にあります!! |
▼物件は、港川(沖縄電力)側ゲート近くの西海岸沿いの住宅地域にあります |
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▼物件付近を拡大してみるとバスケットコートや野球場などの娯楽施設が確認できます。 |
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すぐそばに西海岸が広がり眺望は最高と思われます\(^o^)/♪ |
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知らなきゃ損!損!返還軍用地を買って資産造り
キャンプキンザーについて詳しくは・・・ |
■ 物 件 概 要 ■
所在地 |
面 積 |
年間収入借地料 |
販売価格
(年間借地料の31倍) |
浦添市字城間嘉門 |
242u
(73.2坪) |
453,902円 |
1,452万円
契約済(2/1) |
【 ご 購 入 の メ リ ッ ト 】
◎ 今なら値上り前の価格でお買い得です!!
◎ 当社が「売主」につき仲介手数料は発生いたしません!! |
(年間収入借地料と販売価格の算出方法) |
面 積 |
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借地単価(1u) |
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合 計 |
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倍 率 |
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売 買 価 格 |
242.00u |
× |
1,875.63円 |
= |
453,902円 |
× |
32倍 |
= |
14,524,864円 → 1,452万円 |
施設名 |
牧港補給地区 |
借地料単価(1u) |
1,875.63円 (H23年度単価) |
地 目 |
雑種地 |
倍 率 |
年間借地料の 32倍 |
引 渡 |
即 日 |
取引形態 |
売 主 |
情報公開日 |
2012/01/20/Fri |
最終更新 |
2012/02/01/Wed |
諸経費の目安
登記移転費用 |
固定資産税 |
不動産取得税 |
75,000円 |
43,035円 |
198,924円 |
(※不動産取得税は、1回だけ納める税金です。)
- 本物件の借地権者は防衛省です。
- 借地料は、毎年値上りしております。
- 不動産取得税は、不動産(土地・家屋)を取得した場合に一度だけ課される税金です。
- 固定資産税は、国の借地権が付いているため、土地の評価額が事業用の不動産と比べ極端に低くなっています。
- 初年度の年間利回り 3.12% お気軽にご相談下さい。
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返還軍用地を買って資産作り |
〜投資物件としての「キャンプキンザー」予備知識!〜 |
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浦添市にあるキャンプキンザーも普天間基地と同じく、返還合意施設に指定されており、普天間基地と同時に一括返還される米軍基地です。但し、普天間基地の返還が遅れるとキャンプキンザーも返還は遅れてしまいますが、遅れてもその間は借地料を貰い続けることができ、返還されたら那覇市の天久新都心と同様に区画整理され宅地が残るという有望な軍用地です。
キャンプキンザーの土地が魅力的なのは、国道58号線をはさんだ真向かいに位置している、区画整理された浦添市の城間地区、伊祖地区、沖縄県内でも那覇市の天久新都心についで、住宅地としての人気が高く、手頃な50坪の住宅地であれば、坪単価50万でも買いたいという方が多くいらっしゃいますが、実際には売り宅地が極端に少なく、そのため分譲マンションが多く販売されている地域でもあります。
※売り住宅地が少ない理由は、土地を所有されている地主さん達は戦前からの大地主が多く、土地は祖先からの預かり物という意識があり、土地を売るのは罰当たりという考えを強く持っているからなのです。
また、将来の道路計画は、下記道路計画図@にあるように、5年以内には那覇空港とは湾岸道路で結ばれ、将来は道路計画図Aのような、宜野湾市の西海岸とも道路が繋がり、土地が返還される頃には、交通の利便性が今より数段良くなっております。 |
道路計画図@
道路計画図A
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キャンプキンザーの現状の土地だけを見ても、米軍が接収した土地だけのことはあり、 平坦地で西海岸に沿って繋がっており、工事もしやすく、リゾート用地、商業用地、住宅用地、どれをとっても将来性のある希少価値の高い土地なのです。
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区画整理後の土地の原価は?
区画整理事業により、一体的に公共整備や住宅整備が行なわれた場合、土地の価値の上昇が見込まれます。普天間飛行場と同様に、キャンプキンザーも区画整理によって土地の減分の負担はありますが、土地の価値は上昇するので、資産価値としては現在よりも同等以上になります。
一般的な区画整理による住宅用地の減歩率は30%です。この数字に基づき、今回の物件について下記のように試算してみました。 |
【例】キャンプキンザーが15年後に返還されると仮定した場合の土地の原価
* 購入価格
* 年間借地料
* 購入時の面積 |
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1,452万円
453,902円
242u (73.2坪) |
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返還されても軍転法で3年 + 沖縄特別措置法2年の計5年間は借地料が保証されます。
→(借地料がもらえる期間は15年 + 5年 = 20年間 )
支出 |
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収入 |
購入価格 1,452万 |
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20年分の借地料
907万
(値上り分は含んでいません) |
15年分の固定資産税 約64万 |
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不動産取得税 約20万 |
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移転登記費用 7.5万 |
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合計 約1,543万円 |
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907万 |
1,543万 - 907万 = 636万円(土地取得費用) |
区画整理後に残る土地面積(30%減分)
→ 73.2坪 − 30% = 51.2坪 (242u − 30% = 169.4u) |
土地取得費用636万円 ÷ 区画整理後の土地面積51.2坪 = 坪単価12.4万 |
区画整理後の土地を相場の坪単価45万で売却した場合
→ 51.2坪×45万=売却金額2,304万
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売却金額2,304万 − 取得金額636万 = 粗利益1,668万 |
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このようにキャンプキンザーは普天間飛行場と同様に、軍用地料をもらい続け、将来返還された場合は、子供達が使っても、売却しても良いという将来性のある軍用地だと思います。 |
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