★ご契約頂きました!(^-^)/♪(2/6) |
(情報更新日:2012/2/6) |
|
キャンプフォスター(瑞慶覧)は、沖縄本島中部の沖縄市、宜野湾市、北谷町、北中城村にまたがる643ヘクタールの広大な地域に位置しており、
在沖米海兵隊基地司令部や在日米軍沖縄地域事務所が置かれるなど海兵隊の中枢機能を有している基地です。
また、兵器・器材整備施設や住宅地、ゴルフ場など米軍 が駐留する上でのあらゆる機能が揃った施設です。
●施設の部隊及び用途:海兵隊
●キャンプフォスター(瑞慶覧):642.5ha
(ちなみに※普天間飛行場の面積:480.5ha)
|
|
- 本物件は一部返還合意となった場所に位置しており、いずれ返還され跡地利用が見込める
「C物件」です。
- 返還までは借地料がもらえ、返還後は「跡地利用」が楽しみな地域です。
|
|
↑「物件」の場所は国道58号そばの北谷町北前地番!
返還後は新都心のように発展する事でしょうヽ(´▽`)/♪ |
■ 物 件 概 要 ■
所在地 |
|
面 積 |
年間収入借地料 |
販売価格
(年間借地料の29倍) |
北谷町字北前
内佐阿天原 |
物件1 |
270u
(81.67坪) |
399,864円 |
1,159万円
契約済(2/6) |
物件2 |
271u
(81.97坪) |
401,345円 |
1,163万円
契約済(2/6) |
(年間収入借地料と販売価格の算出方法) |
|
面 積 |
|
借地単価(1u) |
|
合 計 |
|
倍 率 |
|
売 買 価 格 |
物件1 |
270u |
× |
1,480.98円 |
= |
399,864円 |
× |
29倍 |
= |
11,596,056円 → 1,159万円 |
物件2 |
271u |
× |
1,480.98円 |
= |
401,345円 |
× |
29倍 |
= |
11,639,005円 → 1,163万円 |
施設名 |
キャンプ瑞慶覧 |
借地料単価(1u) |
1,480.98円 (H23年度単価) |
地 目 |
雑種地 |
倍 率 |
年間借地料の29倍 |
引 渡 |
2月頃 |
取引形態 |
売 主 |
情報公開日 |
2012/01/18/Wed |
最終更新 |
2012/02/06/Mon |
諸経費の目安 |
登記移転費用 |
固定資産税 |
不動産取得税
(※1回だけ納める税金) |
物件1 |
60,000円 |
28,916円 |
(約)137,700円 |
物件2 |
60,000円 |
29,024円 |
(約)138,210円 |
※当社が「売主」に付き、不動産仲介手数料は発生いたしません。
- 本物件の借地権者は防衛省です。
- 借地料は、毎年値上りしております。
- 不動産取得税は、不動産(土地・家屋)を取得した場合に一度だけ課される税金です。
- 固定資産税は、国の借地権が付いているため、土地の評価額が事業用の不動産と比べ極端に低くなっています。
- 初年度の年間利回り 3.45% お気軽にご相談下さい。
|
|
▲ページトップへ戻る |
|
返還軍用地を買って資産作り |
〜投資物件としての「キャンプフォスター」予備知識!〜 |
私達も法人や個人で軍用地を所有しているため、実際に防衛施設局、役所、軍用地主会から返還についての話を聞いた結果、キャンプフォスターについては普天間飛行場の移設と深く連動しており、名護市の辺野古とグアムに基地が完成(※具体的な完成の見込み)しなければ、返還することは難しいとのことでした。
簡単に言うと、移転先の基地を日本が造ったら移転する。造らなければ移転しない。と言ってるわけです。
理由としてはキャンプフォスター内には、軍司令部や、病院、兵舎、住宅、小中高校など、基地重要施設や日常生活に必要な施設が多くあります。基地機能を停止して一括して返還するには、それに替わる大規模な代替施設が必要です。
普天間飛行場そのものに、働いている軍人や家族の住宅や学校等はありませんし、働いている職場(※普天間飛行場)に寝泊りをしているわけでもありません。県庁という職場を普天間飛行場に例えると、そこで働いている職員や家族は県庁に住んでいるわけではなく、近くの町に住んで生活し通勤してくるわけです。その町にあたるのがキャンプフォスターなのです。職場がなくなった(※普天間飛行場の移設)後に、町がなくなる(※キャンプフォスターの返還)ので、普天間飛行場の返還がキャンプフォスターの返還より先になると思われます。
|
|
区画整理後の土地の原価は?
区画整理事業により、一体的に公共整備や住宅整備が行なわれた場合、土地の価値の上昇が見込まれます。普天間飛行場と同様に、キャンプフォスターも区画整理によって土地の減分の負担はありますが、土地の価値は上昇するので、資産価値としては現在よりも同等以上になります。
一般的な区画整理による住宅用地の減歩率は30%です。この数字に基づき、今回の物件について下記のように試算してみました。 |
【例】キャンプフォスターが15年後に返還されると仮定した場合の土地(物件@)の原価
* 購入価格
* 年間借地料
* 購入時の面積 |
|
1,159万円
399,864円
270u (81.67坪)
|
|
返還されても軍転法で3年 + 沖縄特別措置法2年の計5年間は借地料が保証されます。
→(借地料がもらえる期間は15年 + 5年 = 20年間 )
支出 |
|
収入 |
購入価格 1,159万 |
|
20年分の借地料
799万
(値上り分は含んでいません) |
15年分の固定資産税 約43万 |
|
不動産取得税 約14万 |
|
移転登記費用 6万 |
|
合計 約1,222万円 |
|
799万 |
1,222万 - 799万 = 423万円(土地取得費用) |
区画整理後に残る土地面積(30%減分)
→ 81.67坪 − 30% = 57坪(270u − 30% = 189u) |
土地取得費用423万円 ÷ 区画整理後の土地面積57坪 = 坪単価7.4万 |
区画整理後の土地を相場の坪単価35万で売却した場合
→ 57坪×35万=売却金額1,995万
|
売却金額1,995万 − 取得金額423万 = 粗利益1,572万 |
|
|
|
このようにキャンプフォスターは普天間飛行場と同様に、軍用地料をもらい続け、将来返還された場合は、子供達が使っても、売却しても良いという将来性のある軍用地だと思います。
|
|
|
|
|
|