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「軍用地の予備知識」 |
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| 県内在住の方には、『軍用地』は聞き慣れた言葉だと思いますが、本土の方には「軍用地って何？」と思っていらっしゃる方がほとんどだと思います。 |
『軍用地』は、沖縄の自衛隊基地、米軍基地のことを指しますが、その基地のほとんどは、国が個人の土地を借地(強制使用)しているのが現状です。
「借地料」は沖縄県全体で年間約900億円を国が地主さん達に支払っています。
この『軍用地』は、基地問題という一面も持ちながら、戦後の沖縄の経済を潤した収入物件でもあるのです。
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| 陸上自衛隊駐屯地入口 |
| ● 「年間借地料」は誰が決めるの？ |
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借地料の目安になる土地の１㎡の借地単価は、毎年、国と沖縄県軍用地主連合会との間で話し合われ、その結果、翌年分の借地料の値上がり分の金額が決まります。 |
| 航空自衛隊の駐機場 (那覇航空基地内) |
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| 『軍用地』の販売価格は、一般の土地の面積に対して坪単価を掛けた金額が販売価格ではなく、年間の借地料に倍数を掛けた金額が販売価格になります。 |
| 例 年間借地料 124万 35倍で購入する場合 |
124万 × 35倍 ＝ 販売価格 4,340万
124万 ÷ 4,340万 ＝ 年間利息 2.85％
(定期預金の利息に換算した場合) |
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地元新聞の売地広告などは、年間借地料だけを掲載していたり、軍用地を探されている方は、軍用地の場所と年間借地料と倍率を目安に物件を探されています。
特に返還される見込みのない土地が人気があり高値で取引されています。
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| 例 平成７年に土地面積２５０㎡の那覇の軍用地を年間借地料の３５倍で購入した方の１０年後を検証してみましょう。 |
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平成 ７年
250㎡ × 2,031円 （１㎡借地単価） = 507,750円 （年間借地料)
平成17年
250㎡ × 3,389円 （１㎡借地単価） = 847,250円 （年間借地料) |
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←図１
平成７年と平成１７年の年間の借地料。グラフを見ても分かるように借地料は毎年上がっています。
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軍用地は、買うというより「預ける」という感覚の商品です。
軍用地の購入金額が預金の元金とすると借地料は預金の利息。 |
| 軍用地は借地料が毎年上がる分、複利式で増える定期預金と同じです。軍用地と定期預金の違いは、金利の違いとお金の預け先が国か民間かの違いです。 |
平成17年9月の定期預金金利の全国平均は0.032％となっています。
それに比べて、軍用地の金利は購入した平成７年は2.875％、10年後の平成17年は4.767％と明らかに定期預金の金利より高くなっています。図２ |
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| 『軍用地』が売却益が出る理由は？ |
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購入時期より軍用地の借地料が増えているので、購入時と同じ倍率でなくても売却益が出るのです。
売却は定期預金の解約と同じで、預金通帳に貯まったお金と利息を引き出すのと同じ。図３
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沖縄では個人はもちろん、会社や団体・組合などのお金の投資先として『軍用地』が重宝されています。
その人気の理由とは・・・ |
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| 1. |
管理は国におまかせ、わずらわしい事が全くありません。
会社経営や株式、アパート経営などの投資物件と違い確実な収入が毎年入ってくる。 |
| 2. |
国から直接、借地料が貰える 毎年８月に１年分の借地料が、国より地主へ銀行振り込みされます。
一般の投資商品(アパート経営や株）と違い、第三者へ管理料や手数料を支払う必要がなく、
手間と費用がかかりません。 |
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| 3. |
借地料は毎年値上がりしているので損がありません。
借地料の毎年の値上がり分は12月に毎年振り込みされます。
値上がり率は、政治に大きく左右される為、大きな事件、事故が起きると上がり傾向にあります。 |
| 4. |
不動産の担保価値が高い
沖縄の銀行では軍用地はアパートより評価が高く、「軍用地ローン」という商品もあり、担保力の高い収入物件とされている。 りゅうぎん 軍用地主ローン
返還の見込みのない土地(飛行場の滑走路等）は、高値で取引され商品価値も上がります。
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| 5. |
希少価値があり換金性の高い土地
先祖代々の土地が多く、祖先崇拝の強い沖縄では売る地主が少ない為、売り手市場です。 |
| 6. |
固定資産税が安く相続税も有利
国の借地権が付いているため、土地の評価額が事業用の不動産と比べ極端に低い。 |
| 7. |
定期預金や国債より利息が高い。
図２【軍用地を預金として考えた場合の金利】をご参照ください。 |
| 8. |
一般の土地と同じで分筆して売却・相続・担保物件として多目的に使える。 |
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| 返還される見込みのない場所を買うこと。地域によっては返還される所もあります。 |
地域により借地料の値上がり率が違いますので要注意！
借り入れをして買うものではありません。よほど借り入れ利息が安くないと合わないからです。
『軍用地』は中長期で所有すると価値が高くなる物件です。
買う場所の選定に間違いがなければ、軍用地のような国からお金が貰えるリスクのない投資不動産は他にはないでしょう。 |
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(写真) 軍用地として人気のある那覇空港周辺 |
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老後の安心・安定した収入物件を探されている方、沖縄移住後に収入物件をお考えの方、金利の高い安心できる貯蓄先を探されている方(国債や定期預金の利率より高い）、公共事業のために、土地を※収用される方、などに最適な物件です。
※収用とは、強制的に国に買収される事
以上が軍用地についての予備知識です。
初めて知る方には解りずらいかと思います。詳しくは担当者・神谷まで直接お電話ください。 |
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連絡先はこちらまで↓
TEL：098-870-7777
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メール：fudousan@kamiya-pro.jp |
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fudousan@kamiya-pro.jp