キャンプキンザーの現状の土地だけを見ても、米軍が接収した土地だけのことはあり、
平坦地で西海岸に沿って繋がっており、工事もしやすく、リゾート用地、商業用地、住宅用地、どれをとっても将来性のある希少価値の高い土地なのです。
軍転法が改正され、国事業で区画整理が始まり、実際に土地が使用可能になるまで、 借地料が支払われる事になりました。
今回の物件の場合を試算してみました。
今回の物件の条件 |
面積 |
: |
187u(56.56坪) |
年間借地料 |
: |
398,715円 |
価格 |
: |
2,591万円 |
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●「15年後」に返還されると想定しての借地料が貰える期間
※仮に「15年後」に返還された場合
○ 15年分の借地料
○ 土地が使用可能になるまでに10年かかったと仮定
※ 借地料が貰える期間の合計年数25年間
●貰う借地料の25年間の合計金額
○ 年間借地料: 398,715円 × 25年 = 約996万円
(※借地料の値上り分は含まれておりません)
●跡地利用計画での、区画整理後の有効面積
元の面積 187u(56坪)× 区画整理の減歩率30%(※住宅用地) =
区画整理後の有効面積 約130u(約39坪) ←減分後に残ると想定される面積
※一般的な区画整理地内において、住宅用地の場合従前地から通常30%が減歩されます。
●購入経費及び区画整理されるまでの固定経費
取得時の土地代金
(*借地料約39万の65倍) |
約2,591万円 |
取得時の不動産取得税
(*一度だけ納める税金です) |
約15万円 |
取得時の名義変更の登記料 |
約7万円 |
25年間の固定資産税の合計
(年額43,982円と仮定した場合の試算) |
約110万円 |
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購入額+固定費の合計(*目安です) |
約2,723万円 |
●区画整理後の土地の原価は、
○購入経費+25年の固定費合計約2,723万−25年の借地料996万=約1,727万円
○土地の原価: 1,727万 ÷ 残る坪数: 39坪 = 約44万円 ←坪単価
○将来残った 39坪の土地を仮に坪単価90万で売却すると↓
( 39坪 × 90万 = 3,510万 ) ※令和元年6月現在天久新都心の坪単価は100万です
25年後に売却した場合の利益 |
売却額3,510万 - 購入経費合計2,723万 |
= |
787万円 |
25年分の借地料合計(値上がり分は含んでおりません) |
= |
996万円 |
利益合計 |
約 |
1,783万円 |
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この試算物件は、返還が長引いても国から毎年「39万円」の借地料が貰え、返還されても区画整理された住宅用の土地が「39坪」残り、自己で利用しても売却しても良しという、無理のない資産造りができる物件だと思います。
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